Eigenmietwerte – deutliche Anhebung zu erwarten

17.08.2016 |  Von  |  Allgemein, News
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Eigenmietwerte – deutliche Anhebung zu erwarten
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In den Kantonen Basel-Stadt, Baselland und Aargau kann es ab der Steuerperiode 2016 zu Änderungen bei der Liegenschafts-Besteuerung kommen. Betroffen sind vor allem Eigentümer selbst bewohnter Immobilien, da die Berechnung der Eigenmietwerte angepasst wird.

In der Tendenz müssen sich Eigentümer auf zum Teil deutlich mehr Steuern einstellen. Hier ein Überblick über die Neuregelugen in den einzelnen Kantonen und ihre Auswirkungen für die Immobilien-Eigentümer.

Basel-Stadt: Neubewertung der Steuerwerte

In den vergangenen 15 Jahren hat sich der durchschnittliche Marktwert von Liegenschaften im Kanton Basel-Stadt beinahe verdoppelt. Die bisher geltenden Steuerwerte stammen aus dem Jahre 2001. Die Steuerverwaltung hat dementsprechend beschlossen, eine Neubewertung vorzunehmen, um der Wertentwicklung Rechnung zu tragen. Bis Ende des Jahres 2016 sollen alle Hauseigentümer, die ihre Liegenschaft selbst bewohnen, eine Verfügung mit dem neuen Steuerwert erhalten. Dieser gilt bereits für die Steuerperiode 2016. Im Schnitt dürften die Steuerwerte um etwa einen Drittel ansteigen.

Der Effekt auf den Eigenmietwert und die Einkommenssteuer ist jedoch geringer. Grund dafür ist ein Beschluss des Regierungsrates, den Eigenmietwert nicht mehr pauschal bei 4 Prozent des Vermögenssteuerwertes anzusetzen. Der Eigenmietwertsatz wird basierend auf dem Referenzzinssatz für Hypotheken zu Beginn der Steuerperiode sowie einem Zuschlag von 1.75 Prozentpunkten neu berechnet. Um unverhältnismässig hohe Werte zu vermeiden, ist der Eigenmietwertsatz bei 4.5% gedeckelt. Zu beachten gilt, dass sich der Satz fortan jedes Jahr ändern kann.

Für 2016 beträgt der Eigenmietwertsatz 3.5%. Die Eigenmietwerte erhöhen sich dadurch im Schnitt um ca. ein Sechstel.


Barfusserplatz, Basel (Bild: © Leonid Andronov - shutterstock.com)

Barfusserplatz, Basel (Bild: © Leonid Andronov – shutterstock.com)


Baselland: differenzierte Anpassung

Die Eigenmietwerte des Kantons Baselland wurden erst im Jahre 2013 überprüft. Dabei wurde festgestellt, dass Einfamilienhäuser leicht überbewertet, während Stockwerkeigentum leicht unterbewertet war. Dies wird nun ab der Steuerperiode 2016 korrigiert. Der Eigenmietwertsatz wird grundsätzlich um 4 bis 16% reduziert, gleichzeitig wird aber der Korrekturfaktor von Stockwerkeigentumswohnungen von 0.8 auf 0.9 erhöht. Die gemeindespezifischen Korrekturfaktoren bleiben gleich.

Zu einer Anpassung kommt es auch bei den Pauschalabzügen für Liegenschaftsunterhalt. Die bisher im interkantonalen Vergleich relativ hohen Pauschalen von 25% (für bis zu zehnjährige Gebäude) resp. 30% (für über zehnjährige Gebäude) werden neu auf 12% resp. 24% reduziert.

Die Vermögenssteuerwerte bleiben unverändert.

Aargau: gemeindeindividuelle Eigenmietwert-Anpassungen

Gemäss Aargauer Steuergesetz betragen die Eigenmieten 60% der ortsüblichen Markmieten. Durch steigende Mietpreise hat sich dieser Wert im Durchschnitt auf 54.2% reduziert. Um wieder auf die gesetzlich geforderten 60% zu kommen, werden im Kanton Aargau die Eigenmietwerte ab dem Steuerjahr 2016 angepasst. Aufgrund signifikanter Unterschiede bei den einzelnen Gemeinden erfolgt die Anpassung für jede Gemeinde individuell. Es resultieren Veränderungen zu den bisherigen Eigenmietwerten, welche zwischen -5% und 32% liegen.

Steuerwerte mindestens 60% des Marktwerts

Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sollen die Steuerwerte mindestens 60% der Markwerte betragen. Die Kantone nehmen dementsprechend Anpassungen vor, um dieses Erfordernis zu erfüllen. Trotzdem kann es sein, dass eine Liegenschaft unverhältnismässig hoch bewertet wird.

Es lohnt sich also in jedem Fall zu prüfen, ob sich die Erhöhung im oben genannten Rahmen bewegt oder diesen sprengt. Es ist aber auch möglich, dass eine Liegenschaft in der Vergangenheit deutlich zu tief bewertet war und dadurch steuerlich profitiert wurde. Eine Einsprache gegen eine Verfügung muss binnen 30 Tagen nach Zustellung erfolgen.

 

Artikel von: artax Fide Consult AG
Artikelbild: © Santiago Cornejo – shutterstock.com



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