Verkauf von Eigentumswohnungen – Informationen zu Erbschaftssteuer und Zinsbindungsfristen

18.12.2015 |  Von  |  Allgemein
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Verkauf von Eigentumswohnungen – Informationen zu Erbschaftssteuer und Zinsbindungsfristen
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Wenn der Verkauf einer Eigentumswohnung ansteht, müssen sich Besitzer mit zahlreichen Faktoren auseinandersetzen. Die Erbschaftssteuer sowie Zinsbindungsfristen sorgen vielerorts für Kopfzerbrechen. Während die steuerliche Belastung Betroffene verunsichert, können Zinsbindungsfristen beim Verkauf von Eigentum finanzielle Zusatzbelastungen bedeuten.

Mit der richtigen Vorgehensweise lassen sich Strafzahlungen umgehen. Im folgenden Artikel werden die wichtigsten Aspekte erläutert.

Informationen zur Erbschaftssteuer

Wurde eine Eigentumswohnung geerbt, muss der Besitzer beim Verkauf Erbschaftssteuer bezahlen. Sie wird anhand des Verkaufserlöses berechnet. Allerdings sollte vor der Berechnung dieser Steuer im Detail geklärt werden, ob diese tatsächlich zu zahlen ist. Besondere Aufmerksamkeit ist an dieser Stelle der potenziellen Gefahr einer Steuerhinterziehung zu widmen. Wer sich nicht innerhalb von drei Monaten beim zuständigen Finanzamt meldet, um über das Erbe zu informieren, kann der Steuerhinterziehung beschuldigt werden.

Zur Klärung, ob Erbschaftssteuer zu zahlen ist und falls ja, wie hoch, muss zunächst der Freibetrag geprüft werden. Dieser Freibetrag wird vom Erlös abgezogen. Nur der daraus resultierende Restbetrag unterliegt der Erbschaftssteuer. Auf dem Immobilien-Ratgeberportal unter http://www.immobilienmakler.com/wohnung-verkaufen/ wurde zum Thema Erbschaftssteuer und dem damit einhergehenden Freibetrag folgendes erklärt: „Dieser Freibetrag liegt bei mindestens 20.000 Euro und wird stetig mehr, umso „enger“ das Verwandtschaftsverhältnis zum Verstorbenen ist.“ In der Tabelle wird im genannten Ratgeber auf die Freibeträge hingewiesen.



Die Berechnung der Erbschaftssteuer erfolgt nach der Ermittlung des Freibetrags und dessen Abzug vom Wert der Wohnung prozentual. Es gilt die Frage zu klären, wie viel Prozent des Erlöses an das Finanzamt abgeführt werden muss. Grundlage zur Berechnung ist hier die Steuerklasse, die sich aus dem Verwandtschaftsverhältnis ergibt. Hier besteht generell Verwechslungsgefahr mit den gängigen Steuerklassen bei der Lohnsteuer. Mit diesen Steuerklassen haben die Angaben im Rahmen der Erbschaftssteuer allerdings nichts zu tun.

Informationen zu den Steuerklassen laut § 15 Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) können der offiziellen Internetpräsenz des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz http://www.gesetze-im-internet.de/ entnommen werden. Die folgende Tabelle fasst die Informationen verständlich zusammen:

Steuerklasse I

Steuerklasse II

Steuerklasse III

Ehegatten

Lebenspartner

Kinder

Stiefkinder

Enkel

Urenkel

Eltern

Großeltern

Geschwister

Stiefeltern

Neffen

Nichten

Schwiegereltern

Schwiegerkinder

Geschiedene Ehegatten

Lebenspartner einer aufgehobenen Lebenspartnerschaft

Alle sonstigen Erben

Nachfolgend die Prozentsätze je Steuerklasse zur Berechnung der Erbschaftssteuer:

  • Steuerklasse I: 7-30 Prozent
  • Steuerklasse II: 15-43 Prozent
  • Steuerklasse III: 30-50 Prozent

Bevor nun die endgültige Steuer berechnet werden kann, muss der Verkaufswert der Eigentumswohnung ermittelt werden. Abhängig davon wie hoch dieser genau ist, fällt der Steuersatz entsprechend aus. Hierfür wird von der Erbschaft wieder der Freibetrag subtrahiert. Das Ergebnis daraus bestimmt den Steuersatz. Liegt der Verkaufswert am Ende zum Beispiel bei unter 300.000 Euro, wären bei Steuerklasse I elf Prozent Erbschaftssteuer fällig. Bei Steuerklasse III dagegen müssten bereits 30 Prozent Steuer gezahlt werden.  Das Bundesministerium für Finanzen hat online unter http://www.bundesfinanzministerium.de/ die neue Erbschaftssteuer im Rahmen eines Monatsberichts erläutert. Auf Seite drei informiert die untere Tabelle über die Prozentsätze je nach Verkaufswert. Vom berechneten Betrag müssen zwischen sieben und 50 Prozent Erbschaftssteuer gezahlt werden.

Ausnahmen

Ausnahmen bestätigen bekanntlich die Regel und so verhält es sich auch bei der Erbschaftssteuer. Die Erbschaftssteuer entfällt, wenn ein Ehepartner stirbt und die geerbte Wohnung vom anderen Ehepartner weiterhin bewohnt wird. Allerdings darf die Wohnung erst nach frühestens zehn Jahren verkauft werden. Das gleiche gilt für das Vermieten. Sollte die Frist von zehn Jahren verstreichen und die Wohnung erst danach verkauft werden, ist keine Erbschaftssteuer mehr zu leisten. Die gleiche Regelung ist für Kinder gültig mit der einzigen Einschränkung, dass die Wohnung nicht größer als 200 Quadratmeter sein darf.

Weiterführende Hinweise zum Thema Erbschaftssteuer vermittelt Dr. Michael Zecher im folgenden Video:



Zinsbindungsfristen

Nicht weniger entscheidend sind im Zusammenhang eines Verkaufs einer Eigentumswohnung die Zinsbindungsfristen. Dieser Faktor ist immer dann elementar, wenn zum Zeitpunkt des Verkaufs noch Kredite laufen. Grundsätzlich bedeuten Zinsbindungsfristen, dass der Kreditnehmer sich innerhalb eines bestimmten Zeitraums an einen festgelegten Zinssatz bindet. Wird eine Wohnung noch innerhalb einer Zinsbindungsfrist verkauft, kann der entsprechende Kreditgeber eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Diese Entschädigungen können massive Unkosten mit sich bringen. Bei dieser Entschädigung handelt es sich um eine Art Schadenersatz, den Finanzierer berechnen, um die entgangenen Zinszahlungen auszugleichen, die aus der vorzeitigen Beendigung des Vertrags hervorgehen. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist umso höher, wenn im Vertrag höhere Zinsen vereinbart wurden, als diese zum Zeitpunkt des Vertragsendes sind.  Denn je höher die Zinsen im Vertrag im Vergleich zum aktuellen Zinsniveau, desto höher der Verlust für die Bank beim vorzeigen Vertragsende, weil das freiwerdende Kapital anschließend von der Bank zu schlechteren Konditionen angelegt werden muss, als es bisher der Fall war. Das zieht Strafzahlungen nach sich, die in Form der Vorfälligkeitsentschädigung erhoben werden.

Deshalb sollten Eigentümer vor dem Verkauf sorgfältig prüfen, wann die Zinsbindungsfrist abläuft. Diese Information ist im Kredit-Vertrag zu finden. Sollte die Frist nur noch wenige Monate oder gar Wochen betragen, sollte der Verkauf der Eigentumswohnung, wenn möglich hinausgezögert werden. Sobald die Frist abläuft kann die Wohnung ohne Vorfälligkeitsentschädigungen verkauft werden. Da es jedoch nicht immer möglich ist, mit dem Verkauf einer Wohnung bis Fristablauf zu warten, muss auf andere Lösungen zurückgegriffen werden.

Zum einen wäre die Ablösung des Kredits in Verbindung mit der Zahlung der kompletten Restsumme an die Bank eine Möglichkeit. Viele Banken bestehen aber dennoch auf die Vorfälligkeitsentschädigung. Ist die Frist abgelaufen, lässt sich der Kredit ohne derartige Zusatzkosten ablösen. Die dritte Lösung besteht darin, den noch laufenden Kredit an den Wohnungskäufer zu übergeben. Ohne das Einverständnis des Kreditinstitutes ist dies allerdings nicht realisierbar. In einem persönlichen Gespräch lässt sich der Kreditnehmer-Wechsel thematisieren.

Tipp!

Bei Hypothekendarlehen beträgt die Laufzeit zwar oft mehr als 15 Jahre, dennoch können Darlehensnehmer den Darlehensvertrag mit der Bank nach Ablauf von zehn Jahren zum Ende eines Quartals immer kündigen. Die Restschuld wird ohne Fälligkeit einer Vorfälligkeitsentschädigung beglichen.


Beim Verkauf einer Eigentumswohnung kann die Erbschaftssteuer eine wesentliche Rolle spielen. (Bild: Pixabay)

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung kann die Erbschaftssteuer eine wesentliche Rolle spielen. (Bild: Pixabay)


Gegen Vorfälligkeitsentschädigung absichern

Da sich ein vorzeitiger Ausstieg aus einem Kreditvertrag nie gänzlich vermeiden lässt, sollten sich Eigentümer vorab absichern und die Finanzierung von Eigentum clever gestalten. Um Strafzinsen zu meiden oder zumindest einzudämmen, wäre ein Recht auf Sondertilgung ratsam. Es lässt sich mit der Bank vereinbaren. Viele Kreditinstitute sind dahingehend kulant, wenn es um den Abschluss eines neuen Vertrags geht. Daher gilt: Besser frühzeitig an Vorfälligkeitsentschädigungen denken, als im Nachhinein darunter leiden.

Die Vorfälligkeitsentschädigung kann zudem reduziert werden, in dem höhere Tilgungszahlungen vereinbart werden. Je mehr der Kunde bereits abgezahlt hat, desto geringer der Schaden für die Bank, was sich bei den Strafzahlungen positiv bemerkbar machen kann. Jederzeit tilgbar ist ein Darlehen mit variablem Zinssatz, welches in die gesamte Finanzierung integriert werden könnte. Auch dies lässt sich bei Vertragsgestaltung besprechen. Beispielsweise könnte die Vermutung angestellt werden, dass in den kommenden Jahren aus Gründen der beruflichen Entwicklung ein Umzug in eine andere Stadt und damit ein Eigentumsverkauf unvermeidbar werden könnte.

Fazit

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung spielen die Erbschaftssteuer sowie Zinsbindungsfristen eine wesentliche Rolle. Beide Aspekte sind im Einzelfall detailliert zu prüfen, um Probleme und Strafzahlungen zu meiden. Im Zweifelsfall sollte der Rechtsbeistand oder die Beratung eines Immobilienmaklers in Erwägung gezogen werden. In Bezug auf die Ausgestaltung einer Finanzierung ist es grundsätzlich empfehlenswert sich von Experten beraten zu lassen, um bei einem Umzug und möglicherweise vorzeitigen Verkauf der Eigentumswohnung nicht unter massiven Nachteilen zu leiden. Vieles Probleme lassen sich vorab nicht abschätzen. Doch insbesondere bei größeren Investitionen wie einer Wohnung sollten alle Eventualitäten einbezogen werden.

 

Artikelbild: Pixabay



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