Haus schätzen lassen – Vorgehen & Tips

14.01.2021 |  Von  |  Immobilien

Wer eine Immobilie schätzen lassen möchte, hat hierfür prinzipiell drei Möglichkeiten: die kostenlose Schätzung durch einen beauftragten Makler, die Onlineschätzung (in der Regel ebenfalls kostenlos) und ein kostenpflichtiges Gutachten.

Jede dieser Möglichkeiten hat ihre Vor- und Nachteile. In bestimmten Fällen ist das Gutachten zwingend, weil es gerichtsfest ist.

Online Haus schätzen

Jedermann kann selbst den Wert für sein Haus online ermitteln. Hierfür stehen verschiedene Tools zur Verfügung. Oft ist die Schätzung kostenlos möglich, manchmal werden geringe Gebühren bis rund 60 Euro verlangt. Die Onlineschätzung dient einer groben Orientierung, wenn Eigentümer ihre Immobilie verkaufen oder Kaufinteressenten den Wert einschätzen wollen. Die Schätzung erfolgt aufgrund verschiedener Angaben, darunter:

– Art der Immobilie
– genaue Lage
– Wohn- und Grundstücksfläche
– Baujahr
– Ausstattung
– Zustand (Besonderheiten, beispielsweise Sanierungsbedarf)

Nutzer geben diese Informationen in ein Onlineformular ein und erhalten nach wenigen Minuten einen groben Schätzwert zu ihrem Haus. Das ist kostenlos bis sehr kostengünstig und bietet vor allem eine sehr schnelle erste Information. Allerdings ist diese wirklich nur ein grober Richtwert. Der tatsächliche Wert könnte davon um 10 – 30 % abweichen, in Einzelfällen sogar noch weiter. Das liegt daran, dass Laien nicht wissen, was den Wert einer Immobilie erheblich senkt oder steigert. Das sind vor allem die beiden Punkte Ausstattung und Sanierungsbedarf. Wer hier nicht gründliche Angaben macht, erhält einen falschen Richtwert. Manchmal ist das Online-Tool auch nicht in der Lage, bestimmte Fakten (zum Beispiel den kürzlich erfolgten Einbau einer neuen Heizung) richtig zu deuten. Gerichtsfest ist die Onlineschätzung auch aus solchen Gründen nicht.

Wie genau kann ein Makler ein Haus schätzen?

Ein Makler nutzt ähnliche Angaben wie das Online-Tool, schaut sich aber in aller Regel das Haus selbst an. Die beschriebenen Fehler, die zu groben Schätzabweichungen führen, unterlaufen ihm nicht. Die Einschätzung durch einen Makler kann für einen Kauf oder Verkauf sehr wertvoll sein, weil der Makler die Marktverhältnisse genau kennt. Er ermittelt den sogenannten Verkehrswert, also den marktgängigen Wert. Es gibt allerdings auch Sachwert- und Ertragswertverfahren, die andere Gesichtspunkte berücksichtigen. Der Makler schätzt fast immer kostenlos, allerdings nur, wenn er mit dem Verkauf beauftragt wird. Seine Schätzung ist nicht gerichtsfest und kann vom Sachwert (realer Wert, zu welchem die Immobilie in diesem Zustand aktuell gebaut werden könnte) abweichen. Auch zu den Erträgen eines vermieteten Hauses kann ein Makler nicht viel sagen, es sei denn, er vermittelt auch Mieter. Noch ein Punkt ist zu beachten: Die Erfahrung belegt, dass verschiedene Makler eine Immobilie verschieden teuer einschätzen. Das hängt davon ab, zu welchem Wert sie sich selbst den Verkauf zutrauen.

Immobilie schätzen lassen durch den Gutachter

Für bestimmte Zwecke ist das Gutachten von einem Sachverständigen unabdingbar. Es kann die Basis für den Kauf oder Verkauf sein, doch noch wichtiger bzw. zwingend ist es für:

– die gerichtliche Klärung von Besitzverhältnissen,
– für das Finanzamt bei einem Streit um die Steuer,
– bei Erbschaften,
– bei einer Scheidung,
– für die Beleihung bzw. Kreditvergabe,
– im Zuge des Insolvenzverfahrens
– bei einer Zwangsversteigerung.

Ein Gutachten kostet in der Regel in der Regel 0,8 – 1,5 % des Immobilienwertes, wobei sich der Preis nach dem Aufwand richtet. Auch die Art des Gutachtens kann eine Rolle spielen. Ein für den Verkauf wichtiges Verkehrswertgutachten ist schon am unteren Ende der Preisspanne zu finden, es könnten beim durchschnittlichen Eigenheim mit kleinerem Grundstück rund 1.700 und 2.600 Euro sein. Gutachter fertigen auch Kurzgutachten für etwa 1. 000 bis 1.500 Euro an. Der Sachverständige geht nach bindenden juristischen Richtlinien vor. Er schaut sich das Haus an und ermittelt neben den Daten auch Bauschäden und -mängel, den Ausstattungsstandard und weitere relevante Faktoren, um einen präzisen Wert zu bestimmen. Für den Verkehrswert sind der § 194 Baugesetzbuch und die Immobilienwertermittlungsverordnung maßgebend. Ein Vollgutachten umfasst meistens 25 bis 30 Seiten und beinhaltet Begründungen zur Wertermittlung. Der Gutachter kann auch Sach- und Ertragswertgutachten mit hoher Genauigkeit erstellen. Die Vorteile des Gutachtens sind umfangreich:

– professionelle Bewertung
– Ermittlung mit normierten Verfahren und nach rechtlichen Vorgaben
– gerichtsfest
– neutral

Dass das Gutachten neutral ist, darf nicht unterschätzt werden. Gutachter sind zertifiziert, ihren Aussagen glaubt jedes Gericht. Die Bewertung eines Maklers wird immer durch sein Interesse getrieben, das Haus zu verkaufen oder anzukaufen. Die Online-Tools sind in vielen Fällen viel zu ungenau. Darüber hinaus sind Gutachter meistens Bausachverständige. Sie können also auch technisch genauer als ein Makler urteilen.

Haus schätzen lassen: Einfluss einzelner Faktoren auf den Wert

Die einzelnen Faktoren haben einen unterschiedlichen Einfluss auf den Wert. Die Lage kann sehr entscheidend sein, wobei der Gutachter eine Makro- und eine Mikrolage beurteilt. Die Makrolage bezieht sich auf die allgemeine Umgebung, so die Region und die Stadt. Infrastrukturbedingungen sind relativ wichtig, so etwa die Verkehrsanbindung, wirtschaftliche Vor- oder Nachteile und soziodemografische Entwicklungen. Die Mikrolage bezeichnet das unmittelbare Wohnumfeld, so etwa die Struktur des Wohngebietes und in der Nähe vorhandene Dienstleister und Einrichtungen. Die Wohnfläche bestimmt der Gutachter nach der Wohnflächenverordnung. Diese gibt genau vor, was Wohn- und was Nutzfläche ist. Auch bestimmte Schlüssel kommen zur Anwendung. So werden Flächen eines Balkons oder einer Terrasse mit 25 % zur Wohnfläche addiert. Die Art der Räume ist ebenfalls entscheidend. Bei Eigentumswohnungen gilt der gut sanierte Altbau mit hohen Räumen als wertvoller.

Um eine realistische Schätzung des Werts Ihrer Immobilie zu erhalten, sollten Sie immer einen unabhängigen und seriösen Gutachter beauftragen. Er verfügt über umfassendes Fachwissen, Marktkenntnisse und die nötige Erfahrung, um eine realistische Wertermittlung Ihres Hauses durchzuführen.

Ein Tipp: Mit einem unserer zertifizierten und unabhängigen Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung erhalten Sie ein seriöses Wertgutachten, das auf Wunsch auch vor Gericht und auf Behörden gültig ist. Nach einem kostenlosen Erstgespräch vereinbaren wir gemeinsam einen Fixpreis, in dessen Rahmen wir die Erstellung Ihres Gutachtens für Sie übernehmen.

Heid Immobilienbewertung Walldorf bietet Expertise im Sektor Immobilien, mit Schwerpunkt auf der Überprüfung und Erstellung von Verkehrswertgutachten und der Wertermittlung für Immobilien und Grundstücken jeglicher Art.Unsere öffentlich bestellten Sachverständigen verfügen über langjährige Erfahrung leisten kompetente Investment- und Kaufberatung für Privatpersonen oder gewerblich Interessenten.


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Titelbild: Andrey_Popov – shutterstock.com


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