Immobilienblasenindex: Ungleichgewichte haben leicht abgenommen

Der Immobilienblasenindex ging im 3. Quartal 2017 etwas zurück und steht aktuell bei 1,38 Indexpunkten in der Risikozone.

Leicht rückläufige Preise und eine geringere Zunahme der Hypothekarvolumen als im Vorquartal verkleinerten die Ungleichgewichte. Die Nachfrage nach Buy-to-let-Investitionen sank minim, bewegt sich jedoch auf einem langfristig nicht nachhaltigen Niveau.

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index ist im 3. Quartal 2017 leicht gesunken und notiert aktuell bei 1,38 Indexpunkten in der Risikozone. Der revidierte Wert des Vorquartals beträgt 1,41 Indexpunkte. Der Rückgang des Immobilienblasenindex ist auf mehrere Faktoren zurückzuführen. Erstens sanken die Eigenheimpreise leicht, zweitens fiel das Wachstum der Hypothekarverschuldung nochmal schwächer aus als in den Vorquartalen, und drittens liess die Nachfrage nach Buy-to-let-Investitionen etwas nach.

Das schwache Wirtschaftswachstum und sinkende Mieten verhinderten jedoch einen deutlicheren Abbau der Ungleichgewichte auf dem Eigenheimmarkt. Denn dadurch stagnierte einerseits das Verhältnis von Kaufpreisen zu Haushaltseinkommen, und andererseits vergrösserte sich die Schere zwischen Kauf- und Mietpreisen weiter.

Buy-to-let als volkswirtschaftliches Risiko

Eigentumswohnungen werden weiterhin in grossem Stil zu Investitionszwecken erworben. Der Anteil der Kreditanträge für zur Vermietung vorgesehene Wohnungen bewegt sich nunmehr seit Ende 2012 zwischen 18 und 20 Prozent. Dies trägt zu den bestehenden Ungleichgewichten auf dem Eigenheimmarkt bei. Eine Wirtschaftskrise oder stark steigende Zinsen dürften dieses Segment stärker treffen als selbstgenutztes Wohneigentum. Die tiefen Nettorenditen von 2 bis 3 Prozent bieten kaum einen Sicherheitspuffer gegen steigende Zinsen, Leerstände oder sinkende Mieten. Investoren mit geringer Diversifikation werden in einer Krise mit hoher Wahrscheinlichkeit substantielle Vermögenseinbussen erleiden. Zudem wird ein Buy-to-let- Objekt schneller verkauft als ein Eigenheim, wenn ein Haushalt in finanzielle Schieflage gerät. In der Summe kann dies das Angebot auf dem Markt in einer Korrekturphase erhöhen und damit den Preisdruck verstärken.

Nachfrage nach Wohneigentum bleibt dynamisch

Die Preise für Eigentumswohnungen sanken das erste Mal seit Beginn des Immobilienbooms im Jahr 2000. Inflationsbereinigt verzeichneten die Wohnungen einen Preisrückgang von 1,4 Prozent im Vergleich zum selben Quartal des Vorjahres. UBS Chief Investment Office Wealth Management erwartet jedoch einen versöhnlichen Jahresabschluss und rechnet nicht mit weiteren Preisrückgängen im laufenden Quartal. Generell zeichnet sich eine Beschleunigung des Wirtschafts- und damit auch des Einkommenswachstums im nächsten Jahr ab. Zudem dürften die Langfristzinsen bis Ende 2018 kaum spürbar ansteigen, sodass die Nachfrage nach Wohneigentum – zum Eigenbedarf und zu Investitionszwecken – ungebrochen stark bleiben dürfte.

 

Quelle: UBS Switzerland
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