Auf was sollte man beim Immobilienkauf achten?

27.03.2019 |  Von  |  Immobilien
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Ein Immobilienkauf steht an, um selber darin zu wohnen oder diese zu vermieten. Bevor aber eine Entscheidung fällt, muss immer darauf geachtet werden, dass beim Kauf der Immobilie auf einige Dinge geachtet werden muss.


(Bild: rawpixel.com / Pexels.com)


Ein Immobilienkauf in der Schweiz

Bürger der EU dürfen einen Erstwohnsitz in der Schweiz erwerben, für einen Zweitwohnsitz hingegen gelten je nach Kanton unterschiedliche Regeln, die beachtet werden müssen. Die Preise für den Kauf einer Immobilie richten sich immer nach dessen Lage, in bekannten Feriengebieten liegen die Preise deutlich höher als in einem normalen Wohngebiet.

Neben dem Preis für die Immobilie sind auch Kaufnebenkosten fällig – die Grundbuchgebühren betragen zwischen 0,3 bis 1,1 Prozent vom Grundstückswert, die Grunderwerbsteuer liegt in der Regel zwischen 1 bis 4 Prozent vom Kaufpreis. Auch die laufenden Kosten nach dem Kauf sollten beachtet werden, die Grundsteuer beträgt dabei zwischen 0,5 bis 2 Prozent des amtlichen Steuerwerts der Immobilie, zudem kommen noch Betriebskosten für Wasser, Heizung, Strom und Müllabfuhr auf den Besitzer zu.

Die Regeln zum Immobilienkauf in der Schweiz

Das Immobilienrecht ist in den Grundsätzen der Schweiz landesweit einheitlich, regionale Besonderheiten sind von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Ausländer benötigen für den Kauf einer Immobilie eine Bewilligung nach der Lex Koller, diese wird auch benötigt, wenn eine Gesellschaft dazwischen geschaltet wird. In verschiedenen Kantonen darf ein Ausländer eine Immobilie als Zweitwohnsitz nur in einem Ort kaufen, welcher als Tourismusgemeinde definiert ist.

Je nach Ortschaft kommen Beschränkungen in Bezug auf die Kaufsumme sowie die Anzahl und der an Ausländer verkauften Objekte hinzu. Eine öffentliche Beurkundung vom Kaufvertrag erfolgt in der Regel durch einen Notar. In einigen Kantonen sind auch Grundbuchverwalter, Gemeindeschreiber oder ein öffentlich bestellter Rechtsanwalt dafür zuständig. Die Beurkundung erfolgt in der Regel an dem Ort, an welchem sich die Immobilie befindet.

Grundbuchämter in der Schweiz unterliegen immer dem jeweiligen Kanton. Vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages sollte ein aktueller Grundbuchauszug vorliegen. In den verschiedenen Kantonen werden unterschiedliche Steuersätze erhoben. In den Kantonen ist eine Vererbung an nächste Angehörige in der Regel steuerfrei, trifft das nicht zu, richtet sich die Erbschaftsteuer nach der Lage der Immobilie.

Wichtige Dokumente für den Immobilienkauf

Für den Kaufvertrag in der Schweiz werden folgende Unterlagen benötigt:

  • Grundbuchauszug
  • Katasterplan
  • Altlastenverdachtsflächen-Kataster
  • Verschiedene Informationen zur Immobilie wie den Gebäudeplan, Baubeschreibung, einen Sicherheitsnachweis über vorhandene Niederspannungs-Installationen, die Gebäudeversicherungspolice, das Baureglement und den Zonenplan
  • Steuerwert
  • Finanzierungsangaben und eine Schätzung
  • Privatrechtlichen Vereinbarungen

Makler kann den Immobilienkauf beschleunigen

Mit einem Makler kommen angehende Käufer schneller zum Ziel, die Maklercourtage beträgt in der Regel zwischen 3,57 bis 7,14 Prozent vom Kaufpreis. Schon vor der Besichtigung sollten wichtige Dinge wie Lage der Immobilie, Grösse und Kaufpreis, umliegende Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten beachtet werden.

Eine gebrauchte Immobilie sollte bei der Besichtigung immer auf Schwachstellen geprüft werden. Dabei sollte die Bausubstanz, die Haustechnik, Feuchtigkeit in Mauern sowie Schimmelbefall beachtet werden. Um sich vor Schäden zu schützen, ist es immer ratsam, beim nächsten Besichtigungstermin einen Experten einzuladen. Dieser kann genau aufzeigen, welche Schäden vorhanden sind und welche Folgekosten auf den Besitzer letztendlich zukommen.

Ein Energieausweis vom Haus ist ebenfalls wichtig, um die Energiekosten richtig einschätzen zu können. Inzwischen muss auch die Frage der Finanzierung geklärt werden. Beim Einholen von Angeboten müssen die Laufzeit sowie die Zinsen einer Baufinanzierung zur persönlichen Lebenssituation passen, um finanzielle Risiken zu vermeiden.

Immobilienkauf im Bereich Denkmalschutz

Wer eine unter Denkmalschutz stehende Immobilie erwerben will, sollte sich nicht nur mit den Vorteilen befassen, sondern auch mit den Nachteilen. Bei diesen Immobilien müssen Vorschriften beachtet werden, denn hier kann die Denkmalschutzbehörde auf die Einhaltung bestimmter baulichen Veränderungen bestehen. Vor einem Umbau müssen Anträge bei dieser Behörde eingereicht werden. Erst wenn die Genehmigung erteilt wurde, kann mit den Baumassnahmen begonnen werden.

Vor allem bei Aussenfassaden, Fenstern und Türen kann die Denkmalschutzbehörde Auflagen erteilen, wie Veränderungen durchgeführt werden müssen. Bei Nichtbeachtung dieser Auflagen können hohe Strafen und ein Baustopp verhängt werden. Soll diese Immobilie unter Denkmalschutz als Kapitalanlage dienen, sollten alle Wohnungen vermietet werden, um Einbussen beim Gewinn zu vermeiden.

Gebrauchtimmobilien bestimmen den Markt

Beim Immobilienkauf werden zahlreiche gebrauchte Immobilien angeboten, die ihren Besitzer wechseln. In diesem Bereich ist für jedes Budget eine passende Immobilie vorhanden, allerdings gilt bei einem Kauf: je günstiger eine Immobilie, umso höher sind die Kosten für den Um- und Ausbau. Deshalb ist eine Expertenmeinung immer wichtig, wenn ein Haus gekauft werden soll. Auch ein Fachmann aus dem Bekanntenkreis kann dabei helfen, Schäden am Mauerwerk, an Balken und Dach zu erkennen.

So kann schon bei einer Besichtigung eingeschätzt werden, wie hoch die Kosten für eine Sanierung veranschlagt werden müssen. Stehen viele Freunde bereit, um beim Umbau zu helfen, ist das preiswerter, als wenn für alle Arbeiten ein Fachmann bezahlt werden muss. Die Kosten für den Umbau können so niedrig gehalten werden, allerdings sollten Elektroarbeiten nur von einem Fachmann ausgeführt werden. Da im Ernstfall eine Versicherung die Schäden nicht bezahlt.

Bildquelle

https://pixabay.com/de/photos/schl%C3%BCssel-home-haus-immobilien-2323278/

Quellen

https://denkmalpflege-schweiz.ch/2018/06/04/investments-in-denkmalgeschuetzte-immobilien-drei-risiken-beachten/

https://www.werkzeugpilot.de/feuchtigkeitsmesser-test/


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